新疆投资房产专家支招

　　理财专家建议：首先，购房者需注意“买得起也住得起”原则，虽然现在房市新政使房价下降，但始终会增加生活负担；其次，在购买时要注重用途，若为过渡性住房可选择小面积方便型；第三，多选择几家银行，多问一些产品，让银行为自己做房贷还款的测算，并且在未来两三年中，房贷利率仍有下降的可能，因此最好不选择固定利率。

　　

　　从专业的角度来说，房子的保值和升值受到地段、周边配套、社区的档次、物业的人群定位、楼宇设计水平以及物业管理的水平等诸多因素的制约。

　　一、城市中心地段的物业与城市新区地段的物业比较来说，中心区地段的住宅价格一定要比新区的价格贵，可中心区的租金价格要高于新区。而新区的市政规划比较完善，与此同时，新区的社区规模普遍大于中心区的社区，社区规划与环境建设比较优越，所以城市新区的房子随着市政配套的完善增值的潜力也会比较大，缺点就是租金回报不如中心区的房子可以马上兑现； 

　　二、楼宇功能设计与物业管理水平也会影响房子的保值与升值。例如：很多人会认为商住两用的住宅比较好出租，其实是错误的观念。“商住两用”概念的房子实际上是一种“过渡型”产品。这样的产品会随着城市的发展而被淘汰的，广州就有很多这样的楼宇，它们二手的价格就低于纯住宅楼（或纯商务楼）的价格。 

　　三、楼宇设计也会影响房子的保值升值。一说到设计大家可以首先想到的是楼宇的公共空间、户型等方面设计问题。但提醒大家的是一栋楼宇（社区）户型面积的区间不要太大（40平方米——200平方米多种户型），在这样的社区买了大户型，升值就比较慢了，简单地说是阶层的问题。

　　

　　从个人的角度来说，房子的保值和升值受到自住、投资和房子的档次、大小以及个人的喜好等因素的制约。 

　　一、对于自住的年轻买家来说，最好是买新区的小户型。这样首付、月供都比较少，虽然花在路上的时间会多一点，但等于用在城里租房的钱来供楼（租房不如买房的理念）。同时随着个人能力与收入的不断增长，相对那些上来就买大房子的人来说，更容易积累现金和容易再考虑换楼或者做其他投资； 

　　二、对于投资的购房者来说，也许会更多的考虑租金回报的问题，如果租金高就可以考虑按揭买楼，这样就等于让租客帮你供楼了。 

　　三、对于中年人来说，面临下一代结婚生子和照顾老人家等方面的问题，所以，最好是在一个小区里买两套房子，而不是买一套大房子。因为这样做孩子小的时候可以出租一套，自己住一套，等到孩子结婚的时候就可以自己住了。同时大家还住在附近，相互有一个照应。 

　　

　　总之，买房是一门投资理财的学问，买房保值的概念是相对个人而言的。所以一定要用发展的眼光预测未来家庭住房的需求，如果连你自己都不知道的话，就算是再专业的人也很难给到你最“合适”的建议。  

　　

　　关于投资房产九问九答

　　1、  问：投资期房时，应特别注意什么？

　　答：充分了解房子盖好后的周边小环境，在合同中注明如果有设计修改必须提前通知业主，并有退房的权利。

　　

　　2、问：投资现房时，要做些什么？

　　答：留意小区内的小环境，如路灯、空调、阳台是否乱装乱封，小区干净程度，物业管理人员的态度。可以从物业公司、门卫居民那里详细了解小区情况。

　　

　　3、问：投资尾房是否太冒险？

　　答：尾房有一些是由于户型设计不规整等因素造成的，很多打算自住的购房者不愿购买的，但这些因素对租客影响不大，所以尾房投资未必不能尝试。

　　

　　4、问：选房前首先要选的是什么？

　　答：选房前最先要挑的是邻居。现代人比较注重周围的人文和社会环境。所谓物以类聚，小区的大多数居民素质的高低会决定这个小区的安全性和人文环境，也决定了以出租为投资回报的效益高低。

　　

　　5、问：小区规模大更适宜吗？

　　答：小区规模大，人口稠密，会导致管理困难，环境相对差。一般二三幢楼的小区较为合适，人均占有资源多，给租客感觉较为舒适。

　　

　　6、问：小区内环境该怎么看呢？

　　答：小区内环境必须安静，底商规模不宜过大。租客的第一印象是看到的小区内环境，因此小区园林、绿化等整体感觉好，出租率就高。此外，小区安全性要好，有充足的停车位和电梯。

　　

　　7、问：物业管理费越贵越好？

　　答：一般发展商都不敢收取太高的物业费，正因为如此，物业费高的项目质量往往不错，而且买得起这类物业的人素质相对较高，这也是衡量邻居的标尺。况且，入住后住户有权要求减免乱收的物业费，与高额的出租回报相比还是有利可图的。

　　

　　8问：选择户型、朝向怎样的房子更有利？

　　答：从出租成交情况看，租客群体家庭成员一般比较简单，因此民宅的小户型出租率高，其中二居能占到成交量的60%。从户型来看，在同样面积的房屋中，双卫户型较为合适，可以方便合租时使用；卧室不宜过大，但应能容下床和柜子；厅要大，以区别于普通公房，显示房屋品质。另外，朝向决定房屋的景观、噪音和采光情况，其中最易忽视的是噪音，千万不要让窗户正对小区内的车道。

　　

　　9问：其他还有哪些注意事项？

　　答：层次可以调节朝向的不足。饮水采用自然压和变频方式比较卫生。还有一点较重要的是，投资买房要选择合适的价位，量力而行，并要有半年空置期的心理准备。