乌鲁木齐房价涨幅回落离市民期待有多远

    那么，在全国房市出现销售面积和销售额“双降”的情况下，乌鲁木齐市房价有没有下跌的可能？离市民期待还有多远？对此，记者进行了深入采访。

    房价涨幅和销售额同比“双降”

    7月21日，记者从国家统计局新疆调查总队获悉，今年上半年，乌市房屋销售价格涨幅同比逐步回落，环比趋于平稳。今年1月，乌市房屋销售价格同比增长24．7％，而到了6月，房价涨幅已下降至19．3％。

    在房屋销售价格涨幅同比逐步回落的同时，乌市商品房销售额比上年同期减少。1月至5月，全市实现商品房销售额21．28亿元，比去年同期下降10．11％，其中，住宅实现销售额18．01亿元，比去年同期下降14．52％。

    特别是进入4月份，受加息、税收等因素影响，乌市房地产市场成交量急剧下跌，4月份房屋销量与3月相比下降超过七成。乌市房屋产权交易管理中心公布的统计数据显示，乌市4月份商品住房预售面积比3月份下降74．42％。乌市房产管理局批准的可预售住房面积相比3月也下降了23．4％。

    乌市房产局的统计数据显示，今年上半年乌市二手房市场也呈现出明显的价涨量缩现象，前4个月交易量同比下降超过30％。

    是什么原因导致乌市今年上半年房价涨幅和房屋销量双双下降？国家统计局新疆调查总队生产投资价格处副处长蒋岳衡分析说，一方面是政府不断加强了保障性住房政策的落实，降低了市场中商品房自住购买的比重；另一方面是市场监管措施到位，市场交易逐步规范。随着土地、信贷、销售现场六证公示制度、商品房网上交易制度、商品房销售价格备案制度和私房交易网上挂牌公示制度等监管措施的实施，有效遏制了囤地、捂盘惜售、哄抬房价、低进高卖等违规行为，保证了房地产市场健康有序发展。

    市民购房进入持币观望阶段

    记者从乌市价格监测中心了解到，2006年乌市商品住宅销售均价为每平方米2266元，2007年4月，乌市商品住宅销售均价上升为每平方米2969元，而到了今年4月，乌市房屋销售价格同比上升了21．6％。这让许多购房者感觉到房价仿佛一夜之间就涨了起来。

    面对过快上涨的房价牞在采访中记者发现，许多购房者选择了暂时观望。7月19日至20日，记者到乌市多家房产公司新开盘的售楼处采访时发现，售楼处显得比较冷清。在乌市长沙路附近一开盘不久的售楼处，记者采访了前来看房的李先生，他说，两年前这个片区房价每平方米也就1600元左右，现在这里已找不到每平方米3000元以下的房子了，这让他很吃惊。李先生说自己现在每个月的收入不吃不喝也买不起1平方米房子，最近买房的打算也只好先放一放了。

    说到目前的房价高涨，在媒体工作的朱女士皱了皱眉头，她说：“我们工作时间不长，每月收入也就2000元左右，除去开销每月所剩无几。现在房价这么高，很难在短期内买一套房子。”她还告诉记者，前几年自己身边不时有朋友买房让她去参考，而今年还没有听说身边朋友有买房打算。

    记者在采访中还发现，与去年为提价而捂盘不同，今年部分新盘都因人气不足而纷纷延期入市。7月20日，乌市幸福路附近地区一新盘售楼处的工作人员对记者说，该楼盘的开盘时间已延期了几个月，目前公司仍未公布开盘时间表。“每天只有五六个人来看房，买房人和卖房人都在观望，今年开发商的日子不好过。”工作人员感叹道。

    针对当前乌市房地产市场行情，记者采访了10多位市民，一些市民认为，在国家宏观调控的大背景下，乌市房价肯定会下降。还有一部分市民认为，虽然房价下跌的可能性不大，但也很难继续上涨。只有极少数市民认为，乌市房价还会继续上涨。

    对于市民购房普遍进入持币观望阶段这种现状，国家统计局新疆调查总队生产投资价格处副处长蒋岳衡分析认为，一方面对国家宏观调控政策还有所期待；另一方面乌市市区房价已接近了大部分市民的承受极限，购房市民大多也选择暂时观望。

    这种市场心态，既影响了商品房销售，又影响房地产开发商购置土地方面的投资热情。自治区统计局数据印证了这一点，今年1月至6月，全区完成土地购置面积341．84万平方米，同比下降16．3％。

    开发商认为房价短期不会下跌

    目前，乌市楼市究竟处在怎样一个状态？记者采访了多名乌市房地产业内人士，他们均表示：目前，乌市房价上涨势头会趋于平缓，但短期内不会出现下跌。

    “目前，房价上涨主要是楼盘开发成本不断攀升的结果，地价上涨、建筑原材料成本及劳动力上涨是房价上涨的主要因素。”新疆金科房地产开发有限公司总经理助理江拥军说，“去年乌市城北及城南部分地区土地出让金大多上涨两倍以上，中心地带涨了三四倍，房价不得不跟着涨。”

    新疆大成房地产开发有限公司企划部经理安利虎介绍说，乌市商品房各项成本中，涨幅较大的是土地成本。政府放地总量有限，房产商通过“招、拍、挂”得到土地的方式，使得土地价格上涨。

    新疆华源实业（集团）有限公司的相关负责人在接受记者采访时说，房价的重要组成部分——“土地”越来越少，拍卖价越来越高，注定了房价也会越来越高。另外，随着人们对居住环境、楼盘配置要求的提高，建筑自身的品质也就不断提高，如高绿化、高配置、低密度、低楼层及节能设计，都促使建筑成本在不断增加。

    在采访中，虽然还没有一家房地产公司说房价会下降，但是，自5月份以后，乌市西北路、长春路等路段的个别新盘，就以“团购打折”、“特价房”、“付全款优惠”等各种“让利”形式对楼盘进行了促销。“一次性付款可享受优惠”这种优惠活动在告别乌鲁木齐楼市近两年后，近期开始露头。

    住房保障政策带来市场新预期

    记者在采访中得知，根据《乌鲁木齐市住房建设规划（2008年—2012年）》，新开发的中小套型普通商品住房建设量占住房建设总量的比重不小于70％；包括经济适用住房、廉租住房在内的保障性住房的建设量所占住房建设总量的比重不低于10％。自2008年起牞政府计划投入1．03亿元，新建6000套廉租房和2万套经济适用房。

    随着政府住房保障行动的推进，居民可望通过不同渠道各得其所，将改变市场预期。乌市房产交易中心数据显示，进入5月份以来，市场成交量有所放大，通过房产公司了解，目前的销售部分是去年签订的协议，今年才达到正式销售条件，现在群众购房普遍进入观望阶段。6月份，乌鲁木齐房地产春季交易会召开，大量新盘开始推介，开发商对价格非常谨慎，相互观望，只接受意向订购而不出台具体价格。

    “保障性住房一旦建成，对乌市整个住房市场的影响很大。”谈到保障性住房，江拥军说，“从今年开始，政府又加大了对保障性住房的供应量，一旦这些价格低廉的住房成规模，势必会分流低端市场需求，对商品房价格形成冲击，二手房的价格也将随之下滑。”