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2009新疆乌鲁木齐的房价，涨吗？
新疆乌鲁木齐2009的房价具体是怎样的趋势？
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Re:2009新疆乌鲁木齐的房价，涨吗？
调查显示：81％公众认为2009年房价还会降房价到底谁说了算？当然是经济能力（也就是咱们的钱包了）了！现在主要从宏观经济、政策层面、供求双方的现状来分析：
原因一宏观经济、政策层面：
2005年到2008年中央出台一系列的调控政策，政府希望：适当降低房价，保障民生、促进社会公平稳定；加大保障性住房供应，使得保障性住房与高价商品房之间达到一种相对平衡；促使房地产开发商重新洗牌。虽然当前政府出台了一系列救市措施，没有列入十大振兴行业的房地产行业实际上获得了远远超出其他行业的实际支持，但是需求减少、资金缺口和空置面积严重这三座压在楼市头上的三座大山，决定了楼市复苏还前路漫漫。在银根放松、购房成本大幅下降、房价下降带动需求的促进下，下半年需求反弹是必然的，而房价，在三座大山压力下毫无反弹可能。近日，关于“全国房价或酝酿新一轮下跌”的消息引起了众人热议。1月28日，万科发动“元宵节攻势”，大力降价促销，使珠三角楼市再现价量齐跌。从北京楼市新房成交不旺到上海楼市房价持续下跌，2009年新一轮房价下跌通道似乎正在悄然打开。
最新消息，十大产业振兴规划出齐 房地产无缘入围，国务院会议2月25日决定，十大产业振兴规划最后一个名额已经确定为运输物流业，此前被炒的沸沸扬扬的房地产业最终落选。住房和城乡建设部（下称“住房部”）部长姜伟新直言不讳：“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。”
原因二买方因素： 购房者观望心理严重，许多普通的百姓按照目前的房价已经完全没有能力购买房子！近来乌鲁木齐没有什么大的炒房团再介入市场。 近几年各地州来乌市买房的人较多，很大的影响了乌市房价，而现在这种情况在减少。乌市本身有房再置房的人员逐渐减少。今明两年政府单位的集资房大规模建设，减少了很多潜在的购买力。乌鲁木齐市房产局也预测，今年乌鲁木齐市住房刚性需求和投资性需求将有所下滑。
自08年4月新疆自治区企事业单位集资盖房政策重新开闸以来，今年自治区和乌鲁木齐市政府事业单位集资盖房都在紧锣密鼓地进行中，乌鲁木齐市今年就批了8个地方来解决市机关事业单位集资盖房问题，《自治区区直机关单位集中统一建设职工住房实施意见》目前已经自治区人民政府同意，自1月22日起开始执行，新疆维吾尔自治区党委、人大、政府、政协机关，各委、办、厅、局(行办)的职工，自治区驻乌鲁木齐市直属事业单位的职工家庭住房都将由政府统一建设。各大企事业单位有地皮的也都在热火朝天的集资盖房呢，大家都可以到身边打听打听！这些人是中产阶级，是乌鲁木齐的购房主力。今年将是经济危机对中国包括新疆影响更深的一年，经济萧条，各企业裁员降薪，经济能力下降。连公务员事业单位工资有保障的人都买不起房子，更别说企业公司员工了。
原因三卖方因素：房产商资金链条紧张，房价与房产成本之间存在降价空间！随着大量空置房的出现，交易量的持续萎缩，因为乌鲁木齐这边市场通常比内地要慢半拍，乌鲁木齐的房产商们也在苦苦撑着观望内地房产市场的动向，其实他们比我们难熬的多。现在目前的情况是供求双方都在观望，耗不起的是房产商，而且买房者是观望加买不起。现在部分房产公司资金链已经出现问题，再多等几个月，他们就撑不住了，乌鲁木齐房价必然会理性小幅下调，最坏的情形09年也不会有涨幅了！就房产成本而言，以高层为例：土地出让金+房产开发成本（征用、拆迁补偿、前期工程费、建安、基础设施、公共配套、开发间接费用）+房产开发费用（营销、财务等） 一般小于2100元/平方，税金方面，房产企业基本上都是巨额漏税，所以以目前的均价3600元左右还存在降价空间。
新疆房地产商老总的眼光还是很短浅的，他们有几个能有万科老总王石那样的胆识和眼光，有理智清醒的认识，提前进行打折促销回笼资金的？事实证明抢先打折促销的举措让万科在中国众多房地产商中的业绩遥遥领先，万科就是万科，不亏为中国房地产业的龙头！广汇你能吗？本人预言，乌鲁木齐房产商，谁先降价促销，谁将是以后新疆房产商的“万科”。乌鲁木齐房产公司，二手房主你们随便喊价吧，4000元！5000元！大家买不起，没有这个经济能力，还不是白搭，
原因四乌鲁木齐房产市场现状：笔者一直在跟踪调查乌鲁木齐的二手房市场情况，现在晨报，晚报上所登的二手房源和部分新房基本上都是半年前就开始打广告的，到现在都还在登，根本卖不掉几套。一、二月的二手房市场的成交量增加只是因为一月份起执行的二手房税新政策的刺激和一些等待新税交易群体的反弹。根据乌鲁木齐房产局公布的最新报告：2009年1月商品住宅单月批准预售面积21.85万平方米，与2008年1月批准预售面积增加18.03万平方米，同比上涨472%。市场销售情况，2009年1月商品住宅单月成交面积21.76万平方米，与2008年1月单月成交面积减少了3.06万平方米，同比下降12.32%，供远大于求。 一月数据显示，本市居民购买面积17.1万平方米，依然保持高位。非本市居民购买面积4.66万平方米，购买力出现进一步萎缩。结合国内发展态势和我市现阶段总体情况综合分析，受市场预期信心不足的影响和我市集资建房的启动，本市住房刚性需求和投资性需求将有所下滑。
重点关注的问题：
（一）市场呈现购买现房的趋势其中2009年1月商品住宅单月成交面积中，预售面积与2008年同期减少了6.36万平方米；现售面积与2008年同期增加了3.3万平方米。
（二）外省购买力保持持续上涨趋势在外地购买群体中（含疆内人群和外省人群），疆内其他地区购买同期同比下浮162%，购买力萎缩较为明显。外省购买力呈现逐步回升趋势，与去年同期同比上涨96%。
（三）90㎡以下套型受到市场追捧。2009年1月与2008年同期相比，90平方米以下套型销售平稳，其销售套数占总额的53.7%。其他套型销售与去年同期相比减少较为明显。
以上第二条外省购买力保持持续上涨趋势，但非本市居民购买面积4.66万平方米，购买力出现进一步萎缩，总量是在萎缩的！所以大家别担心，供方住房面积472%的增长和买方面积12.32%的下降，形成了很大的悬殊，这才是关键！
08年低和09年初，博览中心曾开过两次乌鲁木齐房交会，会上尽管房产商们打出了几套特价房想试探下市场反应，但成交量却寥寥无几，我想这些情况房产商和房屋经纪公司心里再清楚不过了！一些“房虫”也因为资金被套度日如年呢！现在乌鲁木齐房地产市场的根本问题是卖房人的梦幻还没有破灭，仍旧一厢情愿的出高价，但是高于买房人的实际购买能力！现在根本不光是观望的问题，还老百姓根本买不起的问题，房价最终要由经济购买能力说了算！大家等着看吧，过几个月房价必然有小幅回调至少再下跌10%-20%左右！
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